ליקויי בניה מוגדרים בחוק המכר כ- "אי התאמה". באופן כללי הכוונה היא לאי התאמה בין התכנון והחומרים הקבועים בחוזה ו/או ב"מפרט" ו/או בתקנות הבניה המוסדרות בחוק ו/או בתקנים הנהוגים בישראל, לבין הבניה שבוצעה בפועל.
"המפרט" הוא תוספת/ נספח לחוזה עליו חותמים הצדדים, ובו מפורטים כל הפרטים הטכניים של הדירה כגון: מספר החלונות, הדלתות, סוג הקרמיקה, סוג השיש וכיו"ב. הקבלן מתחייב לספק לרוכש הדירה את אותם הפרטים הטכניים המצוינים במפרט, ולכן חשוב מאוד לעיין במפרט ולהבין את תוכנו לפני החתימה על החוזה.
קיימים ליקויי בניה הניתנים לגילוי בעין לא מקצועית כגון : סדקים, רטיבות, קירות עקומים, דלתות לא נסגרות וכיו"ב, אותם יכול לגלות כל אדם סביר. אולם דרוש מהנדס בניה המתמחה בליקויים וחוקי הבנייה, לצורך גילוי ליקויים נסתרים יותר, אך חשובים לא פחות, העלולים לעיתים לסכן חיים כגון: הדבקות שיש חלשות, שימוש בחומרים מסוכנים, בעיות בצנרת, בניה אשר אינה עומדת בתקני בטיחות וכיו"ב.
מומחה הבניה המוזמן לצורך בדיקת הדירה יערוך "השוואה" בין הבניה המוגמרת לבין המפרט והתקנים הישראלים, וייתן חוות דעת מפורטת מקצועית שבה יפרט את כל הליקויים – גדולים וקטנים ויציין אפשרות, דרך ועלות תיקונם – המסמך קביל בבית משפט בעת הצורך.
ליקויי בניה נפוצים מאוד בישראל מסיבות שונות ואינן תלויות בהכרח במידת גודלו ושמו הידוע או הלא ידוע של קבלן זה או אחר. התעלמות ואי טיפול בליקויים גורמים ל:
- פגיעה באיכות החיים של הדייר
- הוצאות תיקון מיותרות שהיה על הקבלן לשאת בהן
- ירידת ערך הנכס בעת מכירה
- ובסופו של דבר להפסד כספי ניכר של הדייר
- עלות הבדיקה והכנת הדו"ח הינה מזערית בהשוואה לעלות התיקונים והנזקים הקיימים בבית בד"כ.
בשנים האחרונות, קיימת עלייה ברורה וחשובה ברמת המודעות של בעלי בתים פרטיים וועדי בתים אשר יוזמים את בדיקת גילוי הליקויים המקצועית בביתם וברכוש המשותף בבניין ומעוניינים לקבל את הטיפול והפיצוי ההולם מהקבלן במידת הצורך. ליקויים יכולים להתגלות בכל שלב ושלב של רכישת הדירה/מבנה, החל משלב ניהול מו"מ ולפני החתימה על החוזה, ועד לאחר קבלת המפתח של הדירה/המבנה החדשים.
ישנם מספר גורמים היכולים לשאת באחריות לליקויים אשר מתגלים בדירה/מבנה וביניהם הקבלן הראשי, היזם, האדריכל וקבלני המשנה למיניהם. באופן כללי רצוי מאוד לרכוש דירה/מבנה חדשים מקבלן מוכר, הרשום באיגוד הקבלנים והמבוטח בביטוח מתאים, אשר במקרה הצורך יוכל לפצות את הרוכש בגין נזקים הנגרמים בעקבות ליקוי בניה. בכל מקרה, על הרוכשים לדעת כי אחריות הקבלן לתיקון הליקויים עוברת מיד ליד במשך השנים בין הרוכשים השונים בהתאם לתקופת האחריות על הנכס.
הנושאים הנבדקים על-ידנו בביקורת ליקויי הבנייה:
חוות הדעת של מהנדסינו המומחים כוללת ביצוע הבדיקות ההנדסיות בנכס/מבנה וכוללת שימוש בציוד דיגיטאלי מתקדם שנועד לזהות מפגעים קיימים ופוטנציאל לליקויים עתידיים העלולים להופיע בנכס.
בביקורת נלקחים בחשבון:
- תקנות התכנון והבנייה
- חוק המכר
- הוראות למתקני תברואה
- חוק ותקנות בנושא חשמל
- תקנות הג"א
- מפרט כללי לעבודות בנייה- ע"פ משרד הביטחון, מע"צ ומשרד הבינוי והשיכון (הספר הכחול)
- תקנים ישראלים ומפרטי מכון בתחום הבניה ע"פ מכון התקנים הישראלי (מת"י)
- הנחיות לתכנון חניה– בהוצאת משרד התחבורה / מינהל היבשה
- כללי נגישות ונוחות לאנשים בעלי מגבלות
- כללי בטיחות לטובת המשתמשים במבנה
כל הממצאים מאוחדים ומוצלבים לכדי דו"ח בכפוף למכון התקנים בישראל.
דו"ח הביקורת ההנדסית כולל:
- הצהרת המומחה ופירוט ניסיונו בתחום – המסמך מוכר וקביל בבית משפט
- איתור ופירוט הליקויים ומיקומם בנכס תוך ציטוט מלא מתקנים
- בדיקת התכניות, המפרט הטכני והחוזה וציון אי התאמות
- הדרכים לתיקון הליקויים ואומדני עלויות התיקונים (ע"פ המחירונים המקובלים בענף הבנייה: "חשב" ו-"דקל").
- צילומים באתר- במידת הצורך
- סיכומי המהנדס וסיכום העלויות
| הביקורת כוללת בין היתר | |||
| בניין רכוש משותף | מבנה ציבור או תעשייה | בית/דירה פרטיים | |
השוואה למול תוכניות קיימות ומפרטים | |||
בדיקות תקרת וגג המבנה | |||
בדיקת צנרת מים ומערכת ביוב | |||
בדיקת איכות עבודות הריצוף | |||
בדיקות חשמל ויזואליות והתאמה לתקן | |||
איתור בעיות איטום רטיבויות בנכס | |||
בדיקת חיפויי קירות פנים (כולל טיח וצבע) | |||
בדיקת חיפויי קירות חוץ (כולל טיח וצבע) | |||
בדיקת חלונות | |||
בדיקת מסגרות אלומיניום | |||
בדיקת תקני חנייה ושטחי חנייה | |||
התאמה למפרט הקבלן ולתקן: (בדיקת פיתוח השטחים חצר/גינות/שבילים) | (אם קיים) | ||
מעקים ומסעדים | |||
דרכי הגישה למבנה | |||
בדיקת חדר כניסה וחדרי מדרגות | |||
בדיקת מבנה לחדר מעלית | |||
בדיקת חדר האשפה | |||
בדיקה כללית ויזואלית של המערכות הסולאריות |
