יש בבעלותכם נכס בבניין לשימור? יתכן שתוכלו להפחית או לבטל את היטל ההשבחה
תוכנית השימור אושרה בנובמבר 2007 ונחשבת למקיפה ולפורצת דרך בכל הנוגע לשימור במדינת ישראל. בתוכנית אושרו כאלף מבנים לשימור, רובם מבני באוהאוס שנבנו בשנות ה-30 וה-40, וכן בתי המושבה הטמפלרית שרונה והמושבה האמריקאית. בעלי הנכסים במבנים אלה הוגבלו בניצול השטחים שבבעלותם, חלק מהמבנים הוכרזו כמבנים לשימור מחמיר שמשמעותו איסור כל בנייה נוספת ואחרים הוכרזו בדרגות שימור פחותות, בהן תינתן בנייה נוספת תחת מגבלות.
העירייה טוענת לפיה תוכנית השימור הינה תוכנית משביחה, אשר העלתה את שווי הנכסים הכלולים בה. בעירייה טוענים כאמור כי בעלי הנכסים עשויים להיות מחויבים בהיטל השבחה על תוכנית השימור, קלינגר הצליחה לגבש עם עיריית תל אביב עבור לקוחותיה הסכמים בהן פתרון מיידי ולפיו העירייה מוכנה לוותר על היטל ההשבחה בגין תוכנית השימור, אם זה יתחייב הלקוח שלא לתבוע אותה על הפגיעה בגין התוכנית לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.
קלינגר תשמח לסייע לך בביטול ו/או הפחתת היטל ההשבחה!
תושבים בתל אביב טוענים כי תוכנית השימור החלה על הבניינים גורמת לירידה משמעותית בשווי דירותיהם; בעירייה גורסים כי השימור יוצר מיתוג שמעלה את ערכן
קלינגר מעדכנת שעד סוף אוגוסט ניתן להגיש תביעות פיצויים בגין תוכנית השימור של עיריית תל אביב, שחלה על כ-1,000 בניינים בעיר. עד כה הוגשו 14 תביעות בסכום כולל של יותר מ-100 מיליון שקל, אבל הסכום צפוי לעלות. בעלי דירות טוענים כי תוכנית השימור גורמת לירידה משמעותית בערך דירותיהם, מאחר שהיא מבטלת זכויות בנייה שהיו קיימות לפני התוכנית, וכי עמידה בדרישות השימור שמכתיבה העירייה כרוכה בהוצאה כספית גבוהה מאוד.
עיריית תל אביב יזמה את התוכנית במטרה לשמר בניינים בעלי מאפיינים אדריכליים ייחודיים, כפי שנבנו במקור. אחד המניעים לגיבוש תוכנית השימור היה הזיכרון הטראומטי של הריסת המבנה בו פעלה גימנסיה הרצליה – מבנה שסימל את התחדשות היישוב העברי – ובנייתו של כלבו שלום במקומו.
את תוכנית השימור התחילו לקדם ב-1991, והרוח החיה מאחוריה היתה האדריכלית ניצה סמוק. בגין התוכנית הוגשו תביעות רבות שנדחו, כמו גם העררים שהוגשו למועצה הארצית לתכנון ובנייה – והתוכנית נכנסה לתוקף ב-2008.
מגבלות ודרישות מחמירות
המייצגים בעלי בניינים המוגדרים לשימור שהגישו תביעות פיצויים בגין התוכנית, טוענים כי עם כניסת התוכנית לתוקף חלה מיד ירידה בערך הנכסים לשימור, כתוצאה מהמגבלות שהוטלו על הבניינים ומהדרישות המחמירות של מחלקת השימור, שמכתיבה את ביצוע עבודות השימור. רבים מהנכסים האלה נמכרו במחיר נמוך יותר מנכסים באותו רחוב שאינם מיועדים לשימור.
בעירייה טוענים כי השימור יוצר מיתוג שמעלה את ערך הנכס, אבל בחוות הדעת שבידינו ניתן לראות בפירוש כי הטענה אינה נכונה. כתוצאה מתוכנית השימור בעלי הנכסים הפסידו שטחי בנייה שלא נוצלו, הם צריכים לשאת בפער העלויות בין שיפוץ בניין רגיל לבניין המוגדר לשימור, שמגיע ל-1,500-3,000 שקל למ"ר – בעוד העירייה טוענת כי הפער הוא 800-900 שקל למ"ר.
לידיעתכם במקרים רבים הם צריכים לפתוח מרפסות ולבצע שינויים בדירות, ואף להרוס שטחים שנבנו בהיתר, כמו חנויות שהיתוספו לבניינים ברחוב אלנבי ודיזנגוף מחוץ לקווי הבניין. גם עלויות האחזקה של בניין משומר הן גבוהות מהרגיל – השימור מחייב שימוש בחומרים שהיה נהוג להשתמש בהם בעבר, שמקורם בעיקר בארצות אירופה הקרות, והם לא בהכרח עמידים במזג האוויר הישראלי.
מתנגד נוסף לתוכנית השימור הוא שמאי המקרקעין אלי יהל: "בתוכנית יש שני סוגי בניינים לשימור – מחמיר ורגיל. בניינים לשימור מחמיר זוכים לפחות לניוד זכויות בנייה ואף לתמריצים לזכויות נוספות, כך שבמקרה של שימור מחמיר לעתים אין פגיעה.
"הבעיה היא בבניינים המוגדרים לשימור רגיל. בדקתי מאות בניינים כאלה, ועד עכשיו לא מצאתי מקרה אחד של בניין שאין בו עילה לתביעה. מדובר בבניינים בני שלוש קומות שנבנו לפני קום המדינה באמצע העיר, וכולם אינם עמידים בפני רעידות אדמה. אני טוען כי יש לחשב את הזכויות שהפסיד הבניין לפי הזכויות שניתנות לבניינים במסגרת התוכנית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה (תמ"א 38) שאושרה ב-2005. תוכנית השימור נכנסה לתוקף ב-2008 ואותם בניינים הפסידו את זכויות הבנייה של התמ"א, הכוללות קומה נוספת וחדרי יציאה לגג".
גם יהל מתייחס לעלויות השימור הגבוהות: "ההפרש בין עלות שיפוץ בניין רגיל לעלות שיפוץ בניין לשימור מחמיר מגיע לטענת העירייה ל-900 שקל למ"ר, בעוד אני טוען שההפרש הוא 2,000 שקל למ"ר".
בעיה מהותית ביישום דרישות השימור, לדברי יהל, היא המרפסות הסגורות: "השימור קובע שצריך לפתוח את אותן מרפסות, אבל בהרבה מקרים הן כבר מזמן חלק מהסלון או מהמטבח, ופתיחת המרפסת פוגעת למעשה בתכנון של כל הדירה. במקרה של מתחם מעונות עובדים ח' המוגדר לשימור – 26 בניינים בין הרחובות הירקון, נורדאו, נחום ובן יהודה – 142 מתוך 148 המרפסות אמורות על פי הגדרות השימור להיות פתוחות, אבל רובן מהוות כבר עשרות שנים חלק מהמטבח או מהסלון. לכן, בשבועות הקרובים נגיש תביעה גדולה לפיצויים".
שמאית המקרקעין נחמה בוגין אומרת כי "תוכנית השימור למעשה מקפיאה מצב, ואם יש זכויות בנייה שלא נוצלו, אי אפשר לממש אותן. גם כדי להמשיך לקיים את הבניין בעל הנכס צריך לעמוד בעלויות שימור גבוהות מאוד. בפועל, מדובר בדירות ותיקות עם תושבים מבוגרים, שגרים בהן עשרות שנים ולא מסוגלים לשאת בעלויות; לעתים מדובר בדיירים מוגנים שמגישים תביעות בגין הפגיעה בזכויותיהם".
לדברי שמאית הוועדה המקומית תל אביב, דנה שיחור, בניגוד לטענות המתנגדים לתוכנית השימור, המגבלות שמטילה התוכנית אינן כה מחמירות וישנם תמריצים רבים בדמות זכויות בנייה נוספות על מנת לאפשר את מימון השימור. לדבריה, התמריצים כוללים בין היתר הסבת קומות מרתפים לדירות גן למגורים, והקמת דירות מגורים על קומת הגג.
"בכל העיר אסורה הקמת דירות מגורים במרתפים, ואילו תוכנית השימור מאפשרת זאת", אומרת שיחור. כמו כן, כוללים התמריצים פטור מתשלום כופר חניה, המרת שטחי שירות לשטחים עיקריים, וכן אפשרות פיצול דירה גדולה לשתי דירות קטנות – פעולה שנחשבת לעבירה במרבית המקרים האחרים.
לדברי שיחור, בעיריה שוקלים כעת לאשר תמריצים נוספים לעידוד השימור. "לא מעניין אותנו היטלי השבחה או פיצויים. כשאנשים רואים עצמם נפגעים, אנחנו מעודדים לתבוע. אבל אדם ששוקל לתבוע, כדאי שיידע גם אילו תמריצים מגיעים לו. מטרת התוכנית היא לא לגזור קופון, אלא לשמר".
"קנס על בנייה מיוחדת"
בעיה נוספת שמעלה יהל היא היטל ההשבחה שגובה העיריה משום שלטענתה השימור משביח את הנכס בשל המיתוג שלו כנכס לשימור: "המיתוג הוא מושג שהעירייה הגתה כדי שתוכל לגבות היטלי השבחה, והיא גובה היטלי השבחה בסך מיליוני שקלים".
גם עו"ד עפר טויסטר, המייצג בעלי דירות שתבעו פיצויים מהעירייה, סבור כי גביית היטל ההשבחה אינה מוצדקת: "המשמעות של בניין לשימור היא צרות. השימור הצליח בעיקר בבניינים לשימור מחמיר, שהיו בבעלות אחת וזכו לניוד זכויות. הבעיה היא בבניינים לשימור רגיל, שכוללים 12 דיירים ואין להם שום סיכוי לשפץ את הבניין. ולמרות המצב, העירייה בחוצפתה עוד גובה היטל השבחה בגלל טענה של מיתוג.
"כל הגישה של העירייה היא שערורייתית. כפו רגולציה על אנשים ואמרו להם לשלם כסף בעקבותיה. תוכנית השימור רק משקפת שהבנייה מיוחדת או שהאדריכל היה מפורסם. למה העירייה צריכה לקנוס אותם על כך? זה נכון שדירה משומרת נמכרת ביותר כסף, אבל לא הרגולציה מעלה את הערך שלה. אני סבור שרוב הבניינים המוגדרים לשימור רגיל לא ישופצו ומי שלא יגיש תביעה לפיצויים – יפסיד.
המחלוקת בעניין היטלי ההשבחה הגיעה במקרים רבים לשולחנם של שמאים מכריעים, לאחר ששמאי הוועדה המקומית של העיריה ביקשו לגבות היטל השבחה גבוה בגין התוכנית, בעוד שמאים מטעם בעלי הנכסים טענו לירידת ערך שאינה מצדיקה היטל השבחה. ההכרעות בעניין היו לכאן ולכאן – והמחלוקת עדיין עומדת בעינה.
סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה קובע כי בעלי נכסים זכאים לפיצויים בגין תוכנית פוגעת שחלה בתחומם, וכי עליהם להגיש תביעה לפיצויים בתוך שלוש שנים ממועד אישורה, שבמקרה האמור חל באוגוסט 2008 – כך שניתן להגיש תביעות פיצויים בגין תוכנית השימור עד סוף אוגוסט 2011.
יהל צופה כי עד אז יונחו על שולחן העירייה בין 100 ל-200 תביעות לפיצויים: "מי שלא יגיש תביעה עד אותו מועד, לא יזכה לפיצויים, אלא אם יקבל אישור להארכה משר הפנים; הסיכוי לקבל הארכה משר הפנים בהקשר זה הוא קטן מאוד".
שיפוץ במיליוני שקלים
לדברי בוגין, "כל התזה של שימור מתבססת על ניתוח נתונים מהעולם, שאינם רלוונטיים למדינת ישראל. הגדרת השימור לא הופכת את הנכס למיוחד, כי הוא היה מיוחד גם קודם. התביעות מוגשות לוועדה המקומית, שבאופן אבסורדי אמורה להכריע לגבי עצמה. לאחר שהיא דוחה את התביעות הן מגיעות לוועדת ערר. להערכתי, ניתן להגיע לפתרונות תכנוניים שיהיו שווי ערך לפיצוי כספי".
סמואל מדגיש כי החשש העיקרי של בעלי דירות בבניינים המוגדרים לשימור שלא הגישו תביעות צריך להיות מסעיף 3 לתוכנית, הקובע: "מהנדס העיר יהיה רשאי להורות לבעל נכס לבצע פעולות אחזקה במבנה לשימור, שיכללו בין השאר עבודות להבטחת יציבותו ההנדסית של המבנה, תיקון ושיקום מעטפת המבנה על כל מרכיביה וחלקיו הפנימיים של המבנה, תיקון וטיפול במערכות המבנה החיצוניות והפנימיות, כולל החלפת צנרת וחיווט, איטום ובידוד, סילוק מזיקים, טיפול בצמחייה ועבודות של אחזקה שוטפת כגון צביעה, סיוד טיפול בחצר המבנה ואלמנטים הבנויים והמצוידים בה ועוד".
"כך שכל מי שלא יגיש תביעה עד סוף אוגוסט עשוי למצוא עצמו במצב שהעירייה תדרוש ממנו להוציא מיליוני שקלים לאחזקת המבנה ולשיפוץ החזית, בלי שיוכל לתבוע מהעירייה פיצויים למימון העבודות", מסביר סמואל.
מעיריית תל אביב נמסר: "תוכנית השימור מעניקה סל של תמריצים וזכויות לבעלי הנכס. בנוסף, מיתוגו של נכס כמבנה לשימור מהווה אחד הגורמים שמשביחים אותו ומעלים את ערכו. הדבר הוכח גם בשומות שעשו שמאים מכריעים. העיריה מעמידה לרשות בעלי הנכסים קרן שימור עירונית, שהוקמה במטרה לסייע לבעלי מבנים לשימור לשפץ את בתיהם.
"כ-14 תביעות פיצויים בגין תוכנית השימור הוגשו נגד העיריה. שתי תביעות נדונו בוועדה המקומית ולגבי שתים נוספות, שנדחו על ידי הוועדה, לא הוגש ערר. נציין כי שומה מכרעת שניתנה באחרונה על ידי השמאי ניקי פרימו לגבי מבנה לשימור ברחוב לבונטין 14 קבעה כי אישור תוכנית השימור, הזכויות הנלוות לה והמיתוג שחל בעקבותיה משביחים את הנכס".
קלינגר יכולה לסייע לך במקרים רבים להפחתת הטל ההשבחה.
לפרטים ללא התחיבות ניתן לפנות לקלינגר 03-6990132
