תיקון 155 לחוק התכנון והבנייה

משרדנו מטפל בבקשות להיתרי בנייה לפיצול בתים צמודי קרקע הכוללות גם תוספות בנייה והסדרת עבירות בנייה היסטוריות.

אנו משתפים כאן מידע עדכני לעניין תיקון 155 לחוק התכנון והבנייה.

ב-7 באוגוסט 2024 נכנס לתוקף תיקון 155 לחוק התכנון והבנייה (להלן: "תיקון 155"). תיקון זה הציג את הסעיף 147ב, המאפשר לוועדות תכנון מקומיות לאשר "בקשות הקלה" שיאפשרו להוסיף יחידת דיור אחת לכל בית צמוד קרקע בחלקה, מעבר למספר היחידות המרבי המותר בתכנית הבניין המקומית (תב"ע).

בנוסף, מאפשר תיקון 155 לוועדות המקומיות לאשר תוספת של שטחי בנייה מעבר למה שמתירה ה-תב"ע כדי לאפשר את הוספת היחידה החדשה. זה יכול לכלול חלוקה של יחידה קיימת או בניית יחידה חדשה, או שילוב של שניהם.

תיקון 155 מהווה שינוי משמעותי, שכן הוא הראשון שמתייחס גם למושבים. התיקון מאפשר הוספת יחידות דיור על ידי חלוקה של בתים קיימים או בניית יחידות חדשות, והרחבת שטחי הבנייה מעבר למגבלות התב"ע המאושרת, כל זאת באמצעות הליך "בקשת הקלה".

 פיתוח זה שונה מתיקון 117 שאושר ב-2017, שהיה צעד זמני לחמש שנים בלבד ולא כלל את המושבים.

המטרה העיקרית של תיקון 155 היא להתמודד עם המחסור בדיור על ידי הגדלת היצע יחידות הדיור. בנוסף, התיקון שואף לייעל את השימוש בבתים גדולים שהוריהם משאירים לאחר שילדיהם עזבו את הבית, ומפשט את חלוקתם של בתים גדולים לשתי יחידות נפרדות, ובכך יוצר הזדמנויות לדיור נוסף היכן שנדרש.

קיימת גם האפשרות להסדרת מגוריו של מטפל סיעודי שמסייע לבעל הנכס.

הוספת יחידות דיור לנכסים חקלאיים:
תיקון 155 מאפשר להגיש בקשות הקלה לצורך הוספת יחידות דיור לנכסים חקלאיים, ובתים באזורי הרחבה. תהליך זה מהיר יותר בהשוואה להליך אישור דרך תב"ע רגילה.

מספר רב של מושבים פועלים לאישור בנייה של יחידה שלישית במגרשים מגודלים או יחידה שנייה במגרשים מקצועיים או חקלאיים. בחלק מהמושבים אושרו אף תכניות עבור ארבע יחידות על מגרשים חקלאיים, ויש מקרים בהם אושרו חמש יחידות.

תהליך קבלת אישור לתכניות מקומיות או לתכניות המועצה יכול לקחת שנים וכולל אתגרים רבים. במקרים רבים, ילדים מבקשים לבנות בתים נוספים, והעובדה שאין אישור לבניית בית שלישי יוצרת מתחים בתוך הדינמיקה המשפחתית. הורים מוצאים את עצמם לעיתים במצב קשה, מנסים לאזן בין רצון של ילד אחד לבנות ובין הצורך להודיע לילד אחר כי עליו להמתין.

השלכות כלכליות וצרות משפחתיות:
הביקוש הגובר לדיור ודרישת חלוקות הקרקע מציבות אתגרים כלכליים מורכבים. כאשר ילד בונה בית שני ומנצל את זכויות הבנייה של 160 מ"ר, ששוויין כ-2 מיליון ש"ח במרכז הארץ, זה יוצר חוסר איזון כלכלי בתוך המשפחה כאשר נבנה בית שלישי. הבעיה כוללת חישובים מסובכים, יחד עם תשלומים פוטנציאליים לעתיד לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) עבור זכויות שימוש, מיסי רכישת קרקע ושאר אגרות, אשר עשויים להגיע לשלושה פעמים מהסכום שגובה עבור הבית השני.

חוסר האיזון הזה גורם לעיתים למחלוקות משפחתיות, כאשר חלק מההורים מעדיפים להימנע מהבנייה על קרקעות חקלאיות כדי למנוע בעיות ירושה בעתיד.

הליך בקשות הקלה תחת תיקון 155:

תיקון 155 מאפשר למשפחות להגיש בקשה להקלות כדי לחלק יחידת דיור קיימת לשתיים או לבנות יחידה חדשה, עם האפשרות להוסיף עד 45 מ"ר של בנייה נוספת. הליך זה מציע פתרון יעיל למשפחות שמעוניינות להימנע מהליך ארוך לקבלת אישורים באמצעות רשויות תכנון מקומיות. עם זאת, חשוב להבין את התקנות וההגבלות הקשורות ליחידות נוספות אלו, כולל הקריטריונים הספציפיים הנדרשים לקבלת אישור.

גורמים מרכזיים לאישור בקשות הקלה:
יש להבין את ההבדל המהותי בין "עולם הזכויות" שנשלט על ידי החלטות רמ"י לבין "העולם התכנוני" שמנוהל על ידי הרשויות המקומיות תחת חוק התכנון והבנייה. שני העולמות הללו שונים באופן בולט, במיוחד בנוגע להוצאות והתקנות הנוגעות לבנייה ושימוש ביחידות דיור.

אפשרויות לחלוקת יחידות:

1. חלוקה של יחידה קיימת ללא תוספת שטח:
   במסלול זה, יחידה קיימת יכולה להתחלק לשתיים דרך בקשת הקלה. השטח של היחידה המקורית חייב להיות לפחות 120 מ"ר. אם אין חדר מוגן (ממ"ד) ביחידה המקורית, בקשת ההקלה תאושר רק אם היחידה תחוזק למטרות ביטחוניות. יוטל תשלום נוסף של 34% עבור כל העלאת ערך הקרקע שנגרמת מהחלוקה, והיחידות החדשות חייבות להיות בשימוש קרובי משפחה קרובים, ולא ניתן למכור או להעביר אותן בנפרד.תירשם  אזהרה על הנכס שמגביל את השימוש רק לקרובי משפחה. חשוב לדעת כי יש להגיש בקשות עד ה-1 ביוני 2025, עם אפשרות להארכה על ידי שר הפנים.
2. חלוקה של יחידה עם תוספת של עד 45 מ"ר:
   מסלול זה מאפשר בניית תוספת של עד 45 מ"ר על מנת להקל על חלוקת יחידה קיימת לשתיים או בניית יחידה נפרדת. כל תוספת שטח, כולל ממ"ד, נחשבת כחלק מה-45 מ"ר. יוטל תשלום של 50% עבור כל עליית ערך הקרקע. שוב, היחידה החדשה חייבת להיות בשימוש קרובי משפחה. הבקשה חייבת לעבור גם את אישור רמ"י ולעמוד בכל התקנות הרלוונטיות.

תנאים נוספים:
הוועדות המקומיות עשויות להגביל את מספר היחידות החדשות בהתאם לצרכים תכנוניים מקומיים, קיבולת תשתיות, שירותים ציבוריים וכדומה. יש להקפיד על כל דרישות הבנייה, כולל חניה, תשתיות, וניהול פסולת. הנכס חייב להיות תואם לתכניות אזו ובנייה קיימות.

סיכום:
הוועדות המקומיות עדיין בוחנות כיצד ליישם את תיקון 155 באזורים שונים, והתקנות המפורטות לגבי יישומו עדיין לא פורסמו. לאחר פרסום התקנות, כל ועדה תפרסם את עמדתה לגבי בקשות ההקלה.

למרות שיש חלון זמן מוגבל להגשת בקשות (עד 1 ביוני 2025), ההליך מציע פתרון יעיל למשפחות אשר  מעוניינות להרחיב  את אפשרויות הדיור מבלי להמתין לאישורים ארוכים דרך תכניות תב"ע.