ניוד זכויות ותוספת עד 2.5 קומות בפרויקטיים של תמ"א 38
בשורות טובות לתושבי פריפריה: המועצה הארצית לתכנון ולבנייה אישרה את הגדלת זכויות הבנייה במסגרת תמ"א 38 עד ל- 2.5 קומות, במקום קומה אחת, אך רק באזורי הפריפריה. באזורי הביקוש התוספת תעמוד על 1.5 קומות בלבד. אופן חלוקת האזורים המדויק של ייקבע בשבועות הקרובים.
עוד קבע המועצה כי הקבלנים יהיו מחויבים לפרט את התנאים ההנדסיים שיבטיחו את עמידות של הבניין, זאת בהתאם לתקן הישראלי לרעידות אדמה.
בנוסף, מוסדות התכנון ברחבי הארץ יעניקו לקבלנים זכויות בנייה גם במגרשים בהם לא נדרש חיזוק – בתמורה לחיזוק מבנים, אם כי סמכות זו אינה חובה ותופעל לשיקול דעת של מוסדות התכנון.
במשרד הפנים מקווים כי ההחלטה הנוכחית של המועצה, תעודד את הקבלנים לבצע פרויקטים של תמ"א 38 גם בערי הפריפריה, שעד כה לא בוצעו בעיקר בשל חוסר הכדאיות של פרויקטים מסוג זה.
עם זאת, מ קלינגר והתאחדות הקבלנים, שהיו שותפים למהלך, מוסרים כי לא מדובר במהלך משמעותי שיגרום כעת לרבבות קבלנים לרוץ לבצע פרויקטים של תמ"א 38. עדיין, מחירי הדירות הנמוכים בערי הפריפריה לא יעניקו רווח ראוי לקבלן. לטענתם, מה שיביא לגידול במספר המבנים המחוזקים ויגנו על מספר גדול יותר של תושבים במקרה של רעידת אדמה, זה רק ניוד זכויות הבנייה.
"רעידת אדמה בחצי עוצמה ממה שהיכתה את יפן תביא לכ-20,000 הרוגים"
| 13.3.2011
רעש האדמה ביפן שהביא עימו צונאמי קטלני ולצפי של 10 אלף הרוגים, אומנם לא צפוי להתרחש בישראל באותה העוצמה, אך באיגוד המהנדסים טוענים כי הנזק בישראל יהיה לא פחות חמור גם בעת רעידת אדמה בעוצמה נמוכה יותר. "ראינו שביפן ברעידת אדמה מהחזקות שהיו, רוב הבתים שרדו ואף שימשו מקלט לאלפי יפנים מהצונאמי", אומר ישראל דוד ממלא מקום יו"ר איגוד המהנדסים בישראל. "לעומת זאת בישראל רוב הבתים נבנו בשנות ה-50'-80' וברעידת אדמה בחצי עוצמה מהרעידה שהיתה ביפן התרחיש הוא ל-20 אלף הרוגים ולהרס של כ-300 אלף בתים".
לדברי דוד, מדינת ישראל צריכה להשקיע בין 4-3 מיליארד דולר בחיזוק בנייני המגורים, המשרדים ומבני הציבור על מנת להיות ערוכה לרעידת אדמה. "כנגד צונאמי בסדר הגודל שהיה ביפן אין כמעט מה לעשות, אולם כשמדובר ברעידות אדמה, מהעוצמתיות שהיו ב-140 השנים האחרונות, היפנים הוכיחו שבנייה עם הטכנולוגיות החדשות מצילות חיים של עשרות אלפי בני אדם", אמר דוד והוסיף כי "ישראל כמדינה היא תמיד מהראשונות שמציעות סיוע, אך כשמסתכלים מה היא עושה בכדי למנוע אסון מסוג זה אצלה בבית, מסתבר שכמעט ושום דבר".
דוד טוען כי ישראל מנתבת את התקציבים לטיפול בבעיה במקומות הלא נכונים, שלא יצילו את חיי התושבים: "עד לפני חודש הושקעו כספים על תשדירי שרות בנושא רעידות אדמה בטלוויזיה שרק הפחידו את האזרחים ולא תרמו כלום לעמידות מבנים לרעידות אדמה". דוד תוקף גם את הטיפול בתקציב שהופנה למטרה: "עכשיו משרד החינוך הקצה 130 מיליון שקל לטיפול בבתי הספר בכל הארץ. הכסף הזה הולך להתבזבז על בדיקות לפי תקן אנכרוניסטי שהוחלט במכון התקנים לבטל אותו. במקום זה היה אפשר להשקיע בחיזוק של 3,000 כיתות ולהציל 130 אלף תלמידים מהדורות הבאים".
לדברי דוד, על פי בדיקה שערך באזורי סיכון ניתן לחזק דירה או כיתת לימוד נגד רעידת אדמה בעלות ממוצעת של 10 אלף דולר לפי טכנולוגיה שאומצה ברשות הפדרלית בארצות הברית. "בחישוב מהיר מדינת ישראל צריכה להשקיע בין 4-3 מיליארד דולר בחיזוק בנייני המגורים, בתי ספר, בתי החולים ובנייני המשרדים על מנת להיות ערוכים לרעידת אדמה".
הקלות נוספות -תמ"א 38
הצעת חוק למתן הקלות לביצוע תמ"א 38 (חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) התקבלה אתמול בכנסת בקריאה שנייה ושלישית. הצעת החוק כללה כמה סעיפים אשר כולם למעט סעיף אחד התקבלו, ומקורה בהצעה משולבת של הצעת חוק פרטית שהגיש ח"כ זבולון אורלב והצעת חוק ממשלתית שפוצלה מחוק ההסדרים.
הוצאת היתר בנייה כרוכה בהוצאה כספית רבה, לרבות עבודה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, תשלום היטל השבחה, הפעלת שמאים מתכננים, ותשלום אגרות בסכומים המגיעים למאות אלפי שקלים, אותם צריך היזם להוציא מכיסו. בעקבות החוק, תספיק המצאת תוכנית הגשה של הבקשה להיתר בנייה, בה מפורטת מהות העבודות המבוקשות.
בתוך כך נדחתה ההצעה להורדת הרוב הדרוש מקרב דיירי הבניין לביצוע תמ"א 38 מ-66% ל-51%.
אכן מדובר בשורה של הקלות משמעותיות בהוצאה לפועל של פרויקטים לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. החשיבות בתיקון החוק שנתקבל הינה בעובדה שאין צורך להמתין עד קבלת היתר בנייה סופי, כתנאי סף לפנייה למפקח. ומכאן, שהתיקון מפחית את הכוח הרב והבלתי סביר שהוקנה עד כה לדיירים המתנגדים לחיזוק הבניין, בבניינים בהם הושג הרוב הדרוש על פי החוק. אם עד לתיקון האמור, המצב החקיקתי אילץ יזמים העוסקים בתחום להוציא סכומי כסף גבוהים לשם הוצאת היתר, בשעה שאין וודאות לגבי תוצאת פסיקת המפקח בעניין הדיירים הסרבנים, הרי שכיום הסיכון בהוצאת ההיתר מחושב יותר ומכאן שעסקאות רבות שהיו תקועות עד כה בשל סירובם של קומץ בעלי דירות, יצאו לדרך בקרוב.
תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) נועדה לאפשר חיזוק מבנים שאינם עומדים בדרישות התקן לעמידות מבנים בעת רעידת אדמה. התוכנית מאפשרת לקבל היתרי בנייה לחיזוק מבנים וגם לתוספות בנייה, תוך קבלת הקלות מס ופטורים משמעותיים. התוכנית הוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה ואושרה ב-2005.
כחלק מהתמ"א, רוב הדירות יכולות לקבל תוספת בנייה של עד כ-25 מ"ר. זוהי הזדמנות מצוינת להוסיף חדר עבודה או להרחיב את המטבח.
ראשית, האבק, הרעש והטרחה, שבדרך כלל גורמים לאנשים להסס אם לשפץ את הדירה, קיימים כבר בין כה וכה. שנית, חיפוש אחר אנשי מקצוע מהימנים וזריזים הוא לעתים מייגע יותר מהשיפוץ עצמו, אך במקרה של תמ"א 38 לרשות הדיירים עומדים ממילא אנשי מקצוע שישמחו בעלות נוספת לייעץ או להפנות את הדיירים לאנשי מקצוע שעמם הם עובדים.
לפניכם כמה רעיונות לשדרוג רציני של הבית בעלות נמוכה יחסית:
- שינויים קטנים, הבדלים גדולים: חלונות גדולים מאפשרים לאור רב יותר להיכנס לדירה ונותנים אשליה של מרחב גדול ונעים. בין אם זה חלון פנורמי בסלון או חלונות אוטמי רעש בחדר העבודה, גם שינוי שאינו כרוך בשבירת קירות יכול ליצור אווירה נעימה ורגועה יותר בבית. שינויים נוספים יכולים להיות פתיחת המטבח, הוספת פינת אוכל או הפרדת חדרי ילדים.
- הרחבת חדרים או "לצאת מהקופסה": חלמת כבר מזמן על מטבח גדול ומרווח? התוספת של כמה מטרים רבועים לא חייבת ליהפך לחדר של ממש אלא יכולה לשדרג חדר קיים. המטבח יכול לקבל תוספת נעימה של מרפסת שמש עם עציצים פורחים שאליה אפשר לצאת לקפה או הוספת פינת אוכל שתספיק למשפחה שהתרחבה. חדר העבודה הקטן יכול ליהפך לחדר ספרייה עם מדפי ספרים מקצועיים, כורסא מפנקת ושולחן עבודה מרווח. אפילו חדר השינה יכול להפוך לאטרקטיבי יותר עם הוספת חדר ארונות רחב ידיים.
- כל בית צריך מרפסת: רבות דובר על מעלותיה של מרפסת – היא נעימה, משמשת מרחב נוסף לילדים, קל לעצב אותה והיא מהווה גן עדן קטן במרחב העירוני. לזוג צעיר או לדירת שותפים, מרפסת עם ריהוט מתאים יכולה להיות חלל אירוח נוסף, היא יכולה להתאים גם לזוג עם ילדים כחלל נוסף להשתוללות הילדים תחת פיקוח, וגם עבור זוג בפנסיה היא יכולה להפיק זמן איכות לקריאה או שיחה מבלי ללכת רחוק או לחפש חניה.
- חדרים ייעודיים: תמיד חלמת על עסק בגרפיקה? רוצה שיהיה לך חדר ספורט? רציתם להוסיף חדר אורחים נוסף? חדר ייעודי הוא חדר המשמש למטרה מסוימת – כמו עבודה, משחקים, מדיה וכדומה. פעמים רבות נראה שחדר כזה הוא בגדר חלום לעשירים, כי אחרי הכל למי יש מקום ל"שטויות כאלה"? ואולם, אותם כמה מטרים יכולים לשמש להגשמת חלום ישן. אפשר לעשות זאת על ידי סגירת מרפסת, באמצעות יצירת חדר נוסף או שימוש בחדר ביטחון ממוגן.
אושרה בטרומית הצעת חוק של זבולון אורלב לפיה יספיק רוב של 51% מדיירי הבניין כדי לאפשר את חיזוקו, כמעט בלתי אפשרי לאכוף את עמדת הרוב שכן תנאי מקדמי לאפשרות האכיפה הינה הוצאת "היתר בנייה". הוצאת היתר בנייה כרוכה בהוצאה כספית רבה, לרבות עבודה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, תשלום היטל השבחה, הפעלת שמאים מתכננים, ותשלום אגרות בסכומים המגיעים למאות אלפי שקלים, אותם צריך היזם להוציא מכיסו.
תמ"א 38 בקרית אונו:
ניתן לבנות 2.5 קומות תמורת חיזוק הבניין בקרית אונו, הנחשבת למובילה בארץ בתחום ביצוע פרויקטים להתחדשות עירונית: רק בשבוע שעבר אושרה בעיר תוכנית פינוי-בינוי להקמת 180 דירות חדשות, החליטו כי הגיע הזמן לחזק גם את תמ"א 38 במישור המקומי. יצוין כי תמ"א 38 (תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה) נתקלת היום בקשיים רבים, על אף היותה בעלת חשיבות עליונה עבור כל האזרחים. הסיבה העיקרית היא חוסר כדאיות כלכלית של התוכנית וחסמים ביורוקרטים רבים. לדבריו של יצחק שגב, יו"ר ועדת תמ"א 38 בארגון הקבלנים והבונים בישראל, עד היום הוגשו לוועדת התכנון והבנייה 250 תוכניות ליישום תמ"א 38, אך רק 70 מתוכן אושרו.
נוכח העובדות, הוועדה המקומית קרית אונו יזמה מהלכים במטרה לעודד את יישום תמ"א 38 בעיר. מדובר בתוכנית שאושרה אמש להפקדה ע"י הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז תל אביב. התוכנית תאיץ את הליך חיזוק מבני המגורים בפני רעידות אדמה בקרית אונו ותעודד גם את היזמים וגם את הדיירים בבניינים ישנים להתחיל בביצוע תמ"א 38. כך, בנוסף לפן הבטיחותית, תאפשר התוכנית לשפר את פני העיר בכלל. על פי התוכנית, מהיום הקבלנים בקרית אונו יוכלו לבנות על גגות המבנים – 2 קומות מלאות ועוד קומה בנסיגה (מוערכת בכ- 60% מהקומה המלאה), בתמורה לחיזוקם בפני רעידת אדמה. כמו כן, לכל דירה חדשה שתבנה יוגדרו שתי חניות כאשר אחת לפחות תהיה בתחום הבניין.
גלובס" חושף: האוצר מפוצץ את בועת הנדל"ן – יורה על בניית 140 אלף דירות ויעודד פינוי-בינוי ותמ"א 38
משרד האוצר יציג תוכנית מקיפה להורדת מחירי הדירות ויביא אותה לאישור במסגרת חוק ההסדרים הקרוב ■ בין ההחלטות: הצפת השוק בדירות, קידום ייזום תוכניות לדיור איכותי בפריפריה, צמצום אפשרות סירוב דיירים לקידום פינוי-בינוי לכ-50% ומתן הנחות בארנונה ועוד
להל"ן הצעת חוק חדשה בעניין תמ"א 38 מרץ 2010-קלינגר
- תיקון סעיף 1
בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח–2008[1] (להלן – החוק העיקרי), בסעיף 1, אחרי ההגדרה "מפקח" יבוא:
""רוב רגיל" – של מי שבבעלותם למעלה מ 50% מהדירות בבית המשותף, להן צמוד לפחות 50% מהרכוש המשותף;
"תוכנית הגשה" – תוכנית בניה המצורפת לבקשה להיתר בניה;" - תיקון סעיף 2
בסעיף 2(א) לחוק העיקרי, במקום הרישה עד המילים "ברכוש משותף" יבוא "ביקשו בעלי דירות לבצע עבודות בניה הכוללות עבודות על פי תוכנית חיזוק, שאינן הריסת הבית המשותף על פי שינוי מס' 2 של תמ"א 38 ובניית בנין חדש תחתיו". - תיקון סעיף 3
בסעיף 3 לחוק העיקרי –
(1) המילים "שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה כאמור בסעיפים 4 או 5" – יימחקו;
(2) במקום "רוב בעלי הדירות בבית המשותף" יבוא "רוב רגיל". - תיקון סעיף 4
בסעיף 4 לחוק העיקרי, במקום "מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות בבית המשותף" יבוא "רוב רגיל". - תיקון סעיף 5
בסעיף 5(א) לחוק העיקרי –
(1) המילים "שמספרן אינו עולה על שליש ממספר הדירות שהיו בבית המשותף ערב ביצוע העבודה (בסעיף זה – המועד הקובע) וששטח רצפתן הכולל אינו עולה על שליש משטח רצפתן הכולל של כל הדירות בבית המשותף במועד הקובע" – יימחקו;
(2) אחרי "לאשר את ביצוע העבודה" יבוא "בהתאם לתוכנית הגשה";
(3) במקום "בעלי הדירות שבמועד הקובע היו בבעלותם שני שליש מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף" יבוא ""רוב רגיל מבעלי הדירות";
(4) במקום "המועד הקובע" יבוא "במועד קבלת ההחלטה". - הוספת סעיף 6א
אחרי סעיף 6 לחוק העיקרי יבוא:
"הוצאת חלקים מהרכוש המשותף 6א.
(א) על אף האמור בכל חיקוק, החלטה בדבר שינויים ברכוש המשותף אשר מבוצעים במסגרת עבודות החיזוק, לרבות הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם התקנת חניות והצמדתן לדירה, טעונה רוב רגיל.
(ב) בעל דירה אשר רואה עצמו כנפגע מהותית מהחלטה כאמור בסעיף קטן (א), יהיה רשאי לעתור למפקח על פי סעיף 6 לחוק."
דברי הסבר
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח–2008 (להלן – החוק העיקרי) חוקק על מנת להקל על הוצאה לפועל של חיזוק מבנים כנגד רעידת אדמה במסגרת תמ"א 38. תמ"א 38 נתנה תמריץ תכנוני לביצוע החיזוק, בדרך של הגדלת זכויות בניה למבנים ישנים כאשר המטרה הייתה כי השווי הכלכלי של הזכויות המוגדלות יממן את חיזוק המבנה הישן, ואף ישפר את חזות הבניין לרבות התקנת מעלית, ובמקרים רבים אף הרחבת הדירות הקיימות. תמ"א 38 קיבלה תוקף בשנת 2005, כאשר רק בתים בודדים חוזקו לפי אותה תמ"א וזאת בעיקר עקב הצורך בהסכמת כל בעלי הדירות. על מנת לפתור בעיה זו חוקק החוק ב-2008. תיקון זה בא להקל על ביצוע עבודות חיזוק המבנים במסגרת תמ"א 38 (להלן – עבודת החיזוק) בעקבות החסמים שהתגלו בעת יישום החוק.
תיקון סעיף 2 בהתאם לסעיף 2(א) לחוק העיקרי ההוראה בחוק המאפשרת לרוב לאכוף על המיעוט ביצוע עבודת חיזוק אינה ישימה, שכן תנאי מקדמי לאפשרות האכיפה הינה הוצאת "היתר בניה". הוצאת היתר בניה כרוכה בהוצאה כספית רבה, לרבות עבודה של הועדה המקומית לתכנון ובניה, תשלום היטל השבחה, הפעלת שמאים מתכננים, ותשלום אגרות בסכומים המגיעים למאות אלפי שקלים.
אין יזם אשר ישים את כספו על קרן הצבי ובטרם הוא יודע כי המפקח על הבתים המשותפים יקבל את תביעת הרוב, ישקיע סכומי כסף נכבדים בהוצאת היתר בניה. לכן מוצע כי על מנת להחיל את אפשרות התביעה כנגד המיעוט, תספיק המצאת תוכנית ההגשה של הבקשה להיתר בניה, בה מפורטת מהות העבודות המבוקשות. אם בסופו של דבר יוצא היתר בניה שונה מהותית מתוכנית ההגשה שהוצגה בדיון אצל המפקח, וכתוצאה מכך נפגעו זכויותיו של מי מבעלי הדירות, יהיה זכאי זה לפי סעיף 6א' המוצע לקבל סעד מהמפקח.
תיקון סעיפים 3 ו- 4 חוקי עזר עירוניים רבים קובעים כי במקרה של מבנה מסוכן יש לחייב את בעלי הבית המשותף להוציא את המבנה מגדר מבנה מסוכן, וזאת אף באמצעות הגשת תביעה פלילית כנגד בעלי הדירות בבניין. הצעת החוק מניחה כי בנין שאינו עומד בתקן של רעידת אדמה ועלול להתמוטט בעקבות רעידת אדמה דומה למבנה מסוכן, ולכן יש להקל את מתן האפשרות לבעלי הדירות לבצע עבודות חיזוק בבניין. אי לכך, מוצע לאפשר לרוב רגיל של 51% מבעלי הדירות לבצע את עבודות החיזוק במקום רוב של 60% לגבי הרחבת דירות ורוב של 66% לבניית דירות חדשות.
תיקון סעיף 5(א) בסעיף זה הוגבלו מס' דירות חדשות שניתן לבנות במסגרת עבודות החיזוק לשליש מכמות הדירות שיש בבנין. הצעת החוק מניחה כי הגבלה זו מיותרת, במיוחד לאור שינוי מס' 2 לתמ"א 38 מיום 4.2.10, המאפשר את הגדלת מס' יחידות הדיור שתבנינה גם לקומת העמודים וגם בגג הבניין. בנוסף, קיימת מגמה ברשויות המקומיות לאשר בניית קומה נוספת לצורך חיזוק הבניין ותוכניות כאלו אושרו בראשון לציון וברמת גן. הגבלת מספר הדירות תוציא את העבודות הללו ועבודות נוספות כגון חדרי יציאה לגג, מגדר החוק ועל מנת לבצען יהיה צורך בהסכמת 100% מבעלי הדירות.
הוספת סעיף 6א סעיף זה מאפשר לקבל החלטה על שינויים ברכוש המשותף, אשר מבוצעים במסגרת עבודות החיזוק, לרבות הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם התקנת חניות והצמדתן לדירות, ברוב רגיל של 51% מבעלי הדירות שלהם 51% מהרכוש המשותף, כיום דרושה הסכמה של 100% מבעלי הדירות, וזאת על מנת להקל על בעלי הדירות לאשר תוכניות חיזוק הבניין ולהימנע ממצב של דיירים סרבנים. במידה ובעל דירה רואה עצמו כנפגע מהחלטה על פי סעיף זה, הוא יהיה רשאי לעתור למפקח על פי סעיף 6 לחוק.
הצעת החוק נוסחה על ידי עורך הדין יצחק נטוביץ לבקשת חבר הכנסת זבולון אורלב.
הוגשה ליו"ר הכנסת והסגנים והונחה על שולחן הכנסת ביום ב' בניסן התש"ע – 17.3.10
העתק-קלינגר בן,ייועץ לענינים מונציפלים.
[1] ס"ח התשס"ח, עמ' 154.
איך נדע שהבית שלנו, עמיד בפני רעידת אדמה?
רפורמה מוצעת ע"י שר השכון אריאל אטיאס בענין תמ"א 38-לקלינגר יש מה לשפר
שר השיכון אריאל אטיאס מתכנן רפורמה גם בתוכנית חיזוק המבנים מפני רעידת אדמה תמ"א 38– שבמסגרתה ניתן כיום תמריץ לקבלנים ויזמים לבנות תוספת לבניין ולמכור אותה כדי לממן את חיזוק המבנה. נתוני מחקר שהציג השר הבוקר (ב') מגלים כי במצב הקיים ישנה כדאיות כלכלית לבצע חיזוק כזה רק בחלק קטן מאוד מהדירות בבניינים הנמצאים בסכנת קריסה ברעידת אדמה רק במרכז.
"זו ההוכחה שהתוכנית נכשלה. חייבים תוכנית מטלטלת ומהפכנית. אם חלילה יקרה משהו לא נוכל לרחוץ בניקיון כפינו, מדובר בפיקוח נפש. האזור המסוכן ביותר הוא דווקא בפריפריה, שם אף אחד לא ניגש להציג תוכנית לחיזוק מבנים. אין תמריצים כלכליים להוסיף דירות כי ערך הקרקע נמוך עד שלילי. תמ"א 38 היא תוכנית שמתאימה כיום בקושי למרכז. אסור להפלות בין דם לדם. אם האוצר יסכים שההכנסות מדירות חדשות בתכנית תמ"א 38 ילכו לסבסוד דירות חלשות בפריפריה אנחנו נציל אותם פיזית וחברתית", אמר אטיאס בדיון.
משרד הבינוי והשיכון הזמין מחקר המתאר את האפשרויות הכלכליות הגלומות בתוכנית תמ"א 38. על פי ממצאי המחקר מסתבר שבתנאים הנוכחיים תמ"א 38 רלבנטית רק ל-100 אלף יחידות דיור באזורים החזקים ביותר בארץ: צפון ומרכז תל אביב והשכונות החזקות בירושלים (עם פוטנציאל תוספת דירות של 33 אלף יח"ד). בסה"כ קיימות בארץ 810 אלף יחידות דיור הזקוקות לחיזוק, כלומר כיום התמ"א רלבנטית לשמינית בלבד מכלל הדירות הזקוקות לחיזוק.
מטרת המחקר היא לבדוק כיצד להרחיב את היקף השפעתה של תמ"א 38 על ידי תוספת מדורגת של זכויות בנייה. מן המחקר, שערכו סיטילינק השקעות ופז הנדסה וכלכלה, עולות מספר מסקנות דרמטיות בדבר הפיכת חיזוק המבנים לבעל כדאיות כלכלית בעזרת מספר צעדים שירחיבו את תחולת תמ"א 38. כיום ההטבות והכללים החלים על תמ"א 38, כמו הנחות מים, בהיטל השבחה והצורך בהסכמות דיירים, חלות במלואן על בניית קומה נוספת אחת בלבד.
על פי הממצאים – אם כל ההטבות והכללים החלים על תמ"א 38 במתכונתה הנוכחית יחולו גם על התוספות המוצעות, הרי שהכדאיות הכלכלית של התוכנית תתרחב משמעותית. הכללת חדרי יציאה לגג (סה"כ כקומה וחצי נוספות על הבניין הקיים) בתוך תמ"א 38 כמעט ותשלש את מספר יחידות הדיור שניתן לחזק באמצעות התוכנית (מ-100 אלף ל-285 אלף יחידות דיור מחוזקות) – וכן 95 אלף יח"ד חדשות למשק שיתווספו להיצע הדירות בישראל. הקלה זו תהפוך את התוכנית לכלכלית בכל העיר תל אביב, רמת גן, גבעתיים, הרצליה, רמת השרון, רעננה, כפר סבא, הוד השרון, חולון וחיפה (רכס הכרמל).
הוספת חצי קומה על הגג תוסיף פנטהאוזים עם ערך כלכלי רב, מה שכמובן מכניס מבנים רבים למעגל הכדאיות הכלכלית. כמו כן, תוספת של עוד קומה עליה תחול תמ"א 38 (סה"כ 2.5 קומות נוספות על הבניין הקיים) תאפשר חיזוק על בסיס כלכלי לעוד 140 אלף יח"ד נוספות, ובסה"כ 425 אלף יחידות מחוזקות, וכן בסה"כ 140 אלף יח"ד חדשות, כתוצאה מזכויות הבנייה ותוספת הקומות. באופן זה תהפוך התוכנית לכלכלית גם בכל העיר ירושלים, בפתח תקווה ובבת ים.
בנוסף, המחקר מציע המלצה לפתרון אפשרי לחיזוק כ-70 אלף דירות ביישובים חלשים באזורי סיכון, בהם קיים סיכון גבוה לפגיעה מרעידות אדמה ואין כל כדאיות כלכלית לחיזוק המבנים. המחקר מציע יצירת "קופה סגורה" מהכנסות המדינה (במלואן או בחלקן) מביצוע פרויקטים כלכליים מכוח תמ"א 38 לצורך סבסוד חיזוק יחידות דיור בישובים חלשים באזורי סיכון.
המחקר קובע כי ההכנסות המדינה ממסים למבנה מחוזק באמצעות תוספת דירות הוערכו בין 900 אלף שקל ל-1.2 מיליון שקל ואף יותר מכך. עלויות חיזוק וממ"ד (כולל שיפוץ הבניין ותוספת מעלית) למבנה בישובי הפריפריה מוערכות בכ-2.1 מיליון שקל. ניתן להניח שההכנסות ממסים מחיזוק (כלכלי) של כ-2 מבנים (במרכז) באמצעות תוספת דירות עשויה להספיק לחיזוקו של מבנה אחד בפריפריה.
מאז 2005 הוגשו במסגרת תמ"א 35 סה"כ 190 בניינים, רק באזור המרכז, ומתוכם אושרו סה"כ 93 מבנים.
קלינגר חזוק והשבחת נדל"ן בנהולה של בן קלינגר אשר משמש גם כיועף לענינים מונציפלים הפעיל מאוד בקדום תוכנית תמ"א 38 וישומה מסביר כבר שנים למעורבים כי גם לדירים המתגוררים בבנינים בעלי קומה או שתיים מגיע להיות מוגנים.התמ"א חייבת לחול על כל בניין שמכל סיבה יש סבירות שלא יעמוד בפני רעידת אדמה.
מוצ"ש 13 בפברואר בחדשות ערוץ 2 עם דני קושמרו, כתבה נוספת בהשתתפות קלינגר וצוות המהנדסים בנושא עמידות בתים ובנינים בפני רעידת אדמה בישראל.
הבניין שאתם גרים בו – כנראה לא יעמוד ברעידת אדמה
מומחים טוענים שרעידת אדמה בעוצמה שהייתה בהאיטי – אם היתה מתרחשת ביפן למשל, הייתה גורמת למספר נמוך בהרבה של ניפגעים. מומחים טוענים שרעידת אדמה גדולה בישראל היא רק שאלה של זמן. אז הבאנו את המומחים ושאלנו –
אנשי מדע מזהירים צפויה רעידת אדמה גם בישראל !!!
לראשונה חשיפה מדהימה על התרחיש הנורא שיזעזע את המדינה .
מה יקרה? מי ישרוד? וכיצד אפשר להינצל?
לפניך 10 דקות גורליות שיכולות להציל את חייך וחיי משפחתך.
לצפיה לחץ כאן
בנוסף כתבה נוספת בהשתתפות קלינגר בערוץ 2 מוצ"ש 13 בפברואר 2010
בר"ג מצאו פתרון לקידום התוכנית לחיזוק מבנים - הוספת שתי קומות במקום אחת
ברמת גן אפשר יהיה להוסיף שתי קומותמעל בניינים קיימים, במסגרת התוכנית הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידת אדמה, הידועה בשם תמ"א 38. זאת בשונה מהתוכנית הקיימת שמאפשרת תוספת של קומה אחת בלבד, כך החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, בראשות גילה אורון.
את התוכנית להגדלת זכויות הבנייה יזמו ראש עיריית רמת גן ויו"ר הוועדה המקומית צבי בר וסגנו אלי מוסרי. תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית), שאושרה באפריל 2005, נועדה להתמודד עם הסכנות הטמונות ברעידות אדמה במבנים שנבנו לפני שנות ה-80'. המנוע הכלכלי של התוכנית טמון בהוספת זכויות בנייה לקומה אחת על הגג. העסקה שמציעים הקבלנים לדיירים היא פשוטה – הם יבצעו את פעולות חיזוק הבניין במלואן על חשבונם, הדיירים לא יוציאו כסף מכיסם אך יצטרכו להעביר את זכויות הבנייה אל הקבלנים. עד היום הוגשו מעט תוכניות לחיזוק מבנים בין היתר בשל הטענה כי התוכנית לא כלכלית לקבלנים. כדי להפוך את התוכנית לרווחית, עלה נושא הגדלת הזכויות מעבר לזה המותר בתמ"א, בדיונים שהתקיימו בנושא במועצה הארצית לתכנון ובנייה, אך עד היום לא התקבלה החלטה בעניין.
"לאור מיעוט הבקשות להיתרי בניה לחיזוק מבנים במסגרת התמ"א, סבורה הוועדה המחוזית כי תוספת זכויות הבנייה המוצעת בתוכנית בהיקף של קומה שנייה מעבר לקבוע בתמ"א, תיתן את התמריץ הכלכלי הנדרש ותעודד יוזמות לחיזוק מבנים", נכתב בהחלטת הוועדה המחוזית. לדברי חבר בוועדה, "ככל שיתברר שמבחינה נדל"נית התוספת המותרת בחוק לא מספיקה לרשות עירונית הכפופה לוועדה מחוזית תל אביב, נשקול להגדיל לה את הזכויות כפי שהדבר נעשה בעיריית רמת גן. על הרשות העירונית להגיש תוכנית מסודרת, למפות את האזורים בהם יש בניינים הזקוקים לחיזוק, ולהסביר האם היא מסוגלת לתת מענה לתוספת הדירות, מבלי לפגוע בשטחים הירוקים".
עיריית רמת גן היא הראשונה כאמור במחוז תל אביב שהוועדה מאשרת לה בקשה כזו. בעיר כ-5,000 מבנים שנבנו לפני שנות השמונים שנכללים בתוכנית, כך שמדובר בפוטנציאל המגלם תוספת של עשרות אלפי דירות חדשות לעיר.
התוכנית עשויה להביא להגברת עומסי התחבורה ובעיות החניה ברמת גן שכן בחלק מהמבנים לא ניתן יהיה להוסיף חניה לכל דירה חדשה. בעיריית רמת גן מסבירים כי התקנת החניה תיעשה באמצעות מתקנים משכפלי חניה ובמידה ולא ניתן להציב כאלה, העירייה תגבה תשלום כופר חניה.
פינוי בינוי-התמודדות עם דייר סרבן
חוק פינוי בינוי (פיצויים) התשס"ו 2008- חוק זה מוכר יותר כחוק הדייר הסרבן. חוק זה בא לסייע לדיירים להתמודד עם דיירים במתחם מגורים אשר הם המיעוט אשר מסרב להתקשר בעסקה לפינוי בינוי.
החוק מאפשר ל-80% לפחות מהדיירים במתחם אשר מסכימים להתקשר בעסקה לפינוי בינוי לתבוע את הדיירים הסרבנים לעסקה בנזיקין ולתבוע מהם פיצויים כספיים בגין מניעה מהם להשביח ולממש רווח בגין נכסיהם.
החוק קבע שכל סירוב יחשב כבלתי סביר למעט מספר מצומצם של מקרים המנויים בסעיף 2(ב) לחוק.
פחות ממחצית הפרויקטים של התוכנית לחיזוק מבנים אושרו בוועדות התכנון
07:02 | 13.10.2009 מאת רנית נחום-הלוי
היום תדון המועצה הארצית לתכנון ולבנייה ביישום התוכנית ובהארכת תוקפה
תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) נכשלה, ורק מבנים ישנים מועטים נהנים ממנה – כך עולה מנתוני האגף לתכנון במשרד הפנים. היום תדון המועצה הארצית לתכנון ולבנייה ביישום התוכנית והארכת תוקפה.
לפי מדגם שערך אגף התכנון, מאז מאי 2005 ועד היום הוגשו 190 בקשות להיתרי בנייה שהתבססו על תמ"א 38 – ופחות ממחצית מהן אושרו. באזורים המועדים לרעידות, כמו יישובים לאורך קו השבר הסורי-אפריקאי והרי ירושלים והגליל, הוגשו עד עתה בקשות בודדות. תמ"א 38 יצאה לדרך באפריל 2005, כדי לתת מענה לחיזוק מבנים שאינם עומדים בתקנות העמידות מפני רעידות אדמה. התוכנית מאפשרת חיזוק מבנים שהוקמו עד תחילת שנות ה-80, כאשר הקבלנים שיחזקו את מבנים יקבלו בתמורה, למשל, זכויות בנייה להקמת דירות נוספות בבניין.
כבר עם אישור התוכנית הזהירו רבים בענף הנדל"ן כי היא קשה לביצוע בשל כמה חסמים עיקריים: אי כדאיות כלכלית לקבלנים (אפשרות להוסיף לבניין רק קומה אחת), מיסוי גבוה, קשיים פסיכולוגיים (הסכמת הדיירים) וחסמים ביורוקרטיים, בעיקר מול ועדות התכנון המקומיות.
ואכן, הנתונים מאשרים שהתכנית לא עלתה יפה. במחוז תל אביב אמנם ניתנו 51 היתרים לבנייה לפי תמ"א 38, אך זאת לעומת 107 בקשות שהוגשו. במחוז ירושלים אושרה בקשה אחת בלבד להיתר בנייה; ובגליל ובנגב יחדיו אושרו שלוש בקשות בלבד. ב-37 ועדות מקומיות לתכנון ולבנייה כלל לא הוגשו בקשות להיתרי בנייה מכוח התמ"א, למשל, בראשל"צ, נתניה ונס ציונה.
מהנתונים עולה כי על אף המספר הנמוך של הבקשות להיתרי בנייה, המספר הלך ועלה עם השנים. בעוד שב-2005 הוגשה בישראל בקשה אחת בלבד להיתר בנייה מכוח התמ"א, ב-2006 הוגשו שבע בקשות, ב-2007 הוגשו 27 בקשות וב-2008 וב-2009 הוגשו 72 ו-79 בקשות להיתרי בנייה (בהתאמה). המספר הגדול ביותר של בקשות הוגשו לוועדות המקומיות במחוז תל אביב (69), חיפה (29) ורמת גן (16).
הסיבות העיקריות לאי אישור היתרי הבנייה הן אי התאמת הבקשה למאפייני המרקם הבנוי בסביבה, אי הסכמת הדיירים, חוסר יכולת לספק מקומות חנייה, חוסר התאמה לדרישות הנדסיות וחוסר התאמה לדרישות התמ"א. לפי נתוני אגף התכנון, הטיפול בבקשה להיתר בנייה אורך 11 חודשים בממוצע.
התקדמות בתכנית למיגון מבנים מפני רעידות אדמה
התכנית הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה מקבלת תמיכה רגולטורית מחודשת: ל"כלכליסט" נודע כי מחר (ג') ידונו בוועדה הארצית לתכנון ובניה ההערות והסתייגויות שהגישו גורמים בענף, לרבות רשויות מקומיות ועיריות.
לדברי בכיר המעורב בפרטים, מדובר באחד השלבים האחרונים טרם השקתה של תכנית משודרגת, שכוללת בין השאר אפשרות להרוס מבנה ולהקים תחתיו אחד חדש.
התכנית לחיזוק מבנים, שידועה גם בשם תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית), נועדה לקדם חיזוק בניינים שהוקמו לפני 1980 מפני רעידות אדמה. ברוב המקרים
החיזוק נעשה באמצעות עיבוי עמודי המבנה או הוספת תמיכה חיצונית. עד היום לא נרשמה הענות גדולה, ומספר הפרויקטים שקודמו ברמה הארצית נאמד בכמה עשרות.
מבדיקת "כלכליסט" עולה שעיריות רבות הגישו הסתייגויות והערות לתכנית המתאר המקורית, בניהן עיריית תל אביב, עיריית הרצלייה ועיריית חיפה. בין ההערות שהוגשו ניתן לציין בקשה לפשט את הקריטריונים בגינם יכולים דיירי בית משותף לבצע שינוי בבניינים, לאפשר עיבוי מבנה גם אם בוצעו שינויים בבנין מאז 1980, לאשר תוספת בניה שלא עולה על שטח של 25% משטח המבנה המקורי ולחייב בתקנות את קיומן של אזורי חנייה תחת המבנה המשופץ.
"לא ציפינו שתהיה הענות גדולה לנושא. העיבוי מוגבל לאזורים מסוימים בארץ, בעיקר בפריפריה. כדאי לזכור שבלי תמיכה כספית הסיכוי לעודד את התכנית נמוך", מסביר האדריכל שמאי אסיף, ראש מינהל התכנון במשרד הפנים.
לדבריו, שינוי משמעותי שבוצע הוא האפשרות להוסיף קומות מעל דירה מפולשת (מחולקת או שייכת למספר בעלים) או דירה שבוצעה בה תוספת בנייה. התכנית החדשה לעומת זאת, תבטל את האיסור, מהלך שיתרום להרחבת מעגל הדירות שמתאימות לעבור עיבוי מבנה. ל"כלכליסט" נודע כי מחר ידונו בוועדה הארצית לתכנון ובניה בהערות ובהסתייגויות שהוגשו לתמ"א 38. מדובר למעשה בשלבים האחרונים טרם השקת תכנית משודרגת, שכוללת בין השאר אפשרות להרוס מבנה ולהקים תחתיו אחד חדש.
בשורה משמחת למעוניינים לממש את הוראות תמ"א 38
מי מאתנו שעסק בשנים האחרונות בפרויקטים מכוח תמ"א 38 (התמ"א קיבלה תוקף בדיוק לפני 4 שנים) בוודאי נתקל בבעיה שצצה לעתים קרובות בעת תוספת קומה או שתי קומות מכוח התמ"א.
ע"פ חוק התכנון והבנייה שחל עד ה: 21-05-09 , כאשר הפרש הגובה שהתקבל בין מפלס הכניסה הקובעת לבין מפלס הכניסה ליחה"ד בקומה החדשה היה למעלה מ:13 מ', הבניין נכנס אוטומטית לקטגורית ה:"בניין הגבוה".
עובדה זו אילצה את הגורמים המאשרים בכבוי אש, את המתכננים ואת היזמים לעמוד בדרישות המתאימות לבניין גבוה, דהיינו: חדר מדרגות מוגן, רוחב מהלכי מדרגות שונה מן הקיים (110ס"מ נטו), מבואות עשן, דלתות אש וכד'.
בעקבות בעיה זו "נפלו" פרויקטים שבהם התגלה קושי טכני לענות על הדרישות.
לא עוד!
החל מ: 21-06-09 ייכנס לתוקף קובץ תקנות חדש הדן בבניינים קיימים ומאפשר הפרש גובה עד 19 מ' בין מפלס הכניסה הקובעת לבין רצפת הקומה העליונה החדשה (בתוספת של יותר מקומה אחת) ורק מעל הפרש זה ייכנס הבניין לקטגוריית הבניין הגבוה.
אי לכך ובמילוי אחר הוראות תקנות כבוי אש מפורטות הכוללות שחרור עשן מח.המדרגות הקיים (לאחר התוספת), עמדות כבוי אש בקומת הכניסה ובקומות החדשות, דלתות כניסה לדירות מוגנות אש, מתז מעל דלת הכניסה לדירה ועוד, לא ייאלצו עוד הנוגעים בדבר לוותר על תוספת הקומות.
הוועדה המחוזית מרכז אישרה תוכנית לחיזוק 1300 מבנים ברחובות
הפרוייקט נעשה במסגרת תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה
קלינגר ייעוץ מונציפלי והוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מרכז החליטו להפקיד תוכנית לחיזוק 1300 מבנים ברחובות. זאת במסגרת תוכנית מתאר ארצית (תמ"א) 38 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
התוכנית שאושרה כוללת חיזוק מבנים, חידוש מבנים וסביבת עירונית בשטחים הותיקים של העיר רחובות. התוכנית תאפשר גם תוספת של עד 4 קומות לבנין, לא יותר מגובה של 8 קומות לכל בניין ולא יותר מהכפלת הגובה הקיים.
לצורך מימוש הפרויקט, התוכנית מאפשרת במרכז העיר חניה בשטחי ציבור במגרשים שנמצא שאין כל דרך אחרת לספק את החניה הנדרשת למגורים. התכנית דורשת כתנאי למתן ההיתרים לתוספת הזכויות שיפור המראה החיצוני של הבניין, גינון ומעליות.
הוועדה המחוזית קבעה בהחלטתה כי בכל מקרה יתקיים דיון נוסף בתכנית תוך 5 שנים על מנת לבחון את מידת הצלחתה ויכולתה של העיר לספק את שטחי הציבור ושאר הפתרונות העירונים הנדרשים. לדברי יו"ר הוועדה המחוזית ד"ר שוקי אמרני, "הערכות לנושא רעידות האדמה הינו נושא רב חשיבות ועל כל הוועדות המקומיות להיערך לטיפול בנושא זה.
עו"ד אביב טסה, יו"ר צוות התחדשות עירונית בלשכת עורכי הדין אמר בעקבות אישור ההצעה: "הצעת החוק מהווה מהפכה של ממש בקידום פרויקטים של חיזוק מבנים ופותרת את אחת מהבעיות הקריטיות איתה התמודדו בעלי בתים, קבלנים ויזמיים. ההצעה נותנת מענה לבניינים בהם לא היה רוב מוחלט לפרויקט והיזמים נאלצו להשקיע מאות אלפי שקלים בהוצאת היתרים ללא הבטחה שהמפקחת על הבתים המשותפים תכפה את העסקה על הסרבנים.
ייפתרו מרבית העיכובים
על פי ההצעה החדשה, היזמים יוכלו לפנות כבר בשלב הראשוני לקבל אישור מהמפקחת ורק לאחריו ימשיכו בהליכי התכנון לקראת הוצאת ההיתר. חידוש נוסף בהצעה הוא הורדת הרף הנדרש לעסקה מ-66% הסכמה ל-51%. בנוסף, הצעת החוק תכול על כל עבודות החיזוק ובכלל זה עבודות שמתבצעות על פי התב"ע.
השינוי החקיקתי הצפוי עשוי לפתור את מרבית העיכובים והקשיים שאפיינו עסקאות תמ"א 38 עד כה.
הצעת החוק עוסקת בשלושה רבדים משמעותיים אך יחד עם זאת השינוי המשמעותי ביותר הינו ביטול הדרישה המקדמית להוצאת היתר בנייה טרם פניה למפקח על הבתים המשותפים, שסיכלה עסקאות תמ"א עד כה, וחיזקה את ידיהם של הדיירים המתנגדים לפרויקטים מסוג זה. הקלה זו תביא למצב שבו יזמי תמ"א לא יאלצו להעמיד כספים רבים בסיכון לטובת הוצאת היתר בנייה וזאת מבלי היכולת לחזות את פסיקת המפקח בעניין המתנגדים.
קלינגר פעלה רבות לקדום ההצעה ומברכת את הח"כ שהבינו את חשיבותה .
נוסח הצעת החוק בהמשך.
הצעת חוק של ח"כ זבולון אורלב בנושא חיזוק בתים משותפים נגד רעידות אדמה אושרה היום (ד') בקריאה טרומית ברוב של 11 תומכים וללא מתנגדים. מדובר בהצעה שתיישם מספר תיקונים לחוק הקיים של חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) אשר עשויים להסיר חלק מהחסמים המונעים כיום את ביצוע התמ"א ולהקל הן על הדיירים והן על היזמים את התנאים שיאפשרו את חיזוק המבנים.
אחת הנקודות המהותיות היא הפחתת מספר הסרבנים מבין דיירי הבניין המשותף שיכולים לטרפד את קידום התוכנית לחיזוק המבנה כך שיספיק רוב של 51% מדיירי הבניין, זאת לעומת המצב הנוכחי בו נדרש רוב של 60% להרחבת דירות ורוב של 66% לבניית דירות חדשות.
בנוסף מציעה הקלת החוק להקל על אכיפת ביצוע העבודות על המיעוט הסרבן על ידי כך שתספיק המצאת תוכנית ההגשה של הבקשה להיתר בנייה, בה מפורטת מהות העבודות המבוקשות.
