צריך לעבור הליך לשימוש חורג לעסק בעיריית תל אביב- כדאי לדעת!

נתחיל. השלב הראשון הוא בעצם להבין שמתוכננת תוכנית חדשה ליד הבית, דבר שלא פשוט לגלות. את זה נגלה באחת מהאפשרויות הבאות:

• • הודעה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה – אם הציבו מודעה לבנה ובה אותיות קטנות, המתארות בשפה משפטית ולא ממש מובנת כי תוכנית המתייחסת לגוש ולחלקה שבהם הוצב השלט בדיוק הופקדה.
  • מודעה בעיתון – אם במקרה, אבל ממש במקרה, צדה את עינינו מודעה באחד מדפי העיתון המתייחסת להפקדת תוכנית הרלוונטית לנו.
  • מפה לאוזן – שמועות בדבר תוכניות לעתים עוברות בין שכנים, בקבוצות שכונתיות בפייסבוק או בווטסאפ. אם זה המצב, עלינו למהר ולברר במה מדובר ברשות המקומית או במוסדות התכנון (ועדה מקומית או ועדה מחוזית).

בדרך כלל, אם גילינו על התוכנית בשלב זה, עדיין אפשר להגיש התנגדות (במקרה שיש) במטרה ולהשפיע על התכנון העתידי. אם הציבו פתאום מול הבניין שלכם או ברחוב שלט גדול ובו הדמיה של הבניין החדש הצפוי בו ופרטי האדריכל, הקבלן ושאר היועצים, לרוב מדובר בשלב מאוחר יותר, לאחר שהתוכנית כבר אושרה, הוצא מכוחה היתר בנייה או התבקש כזה ועתיד להיות מוצא בקרוב. משמעות הדבר היא שתקופת ההתנגדויות לתוכנית כבר עברה. עם זאת, בעולם ההתחדשות העירונית לעתים נוהגים הקבלנים והיזמים להציב שלט המודיע על קידומו של פרויקט כבר בשלב מוקדם מאוד בקידום הפרויקט, ולעתים מבלי שיש כלל חתימות דיירים, הסכם התקשרות, תוכנית או היתכנות להיתר. זאת כדי לסמן לגורמים אחרים שהבניין או האזור נמצאים בתהליך, אף שהוא אינו בהכרח וודאי. מסיבה זו, אם ראיתם שלט המוצב ליד בניין ישן, ועליו מתנוסס בעיקר שם חברת הבנייה, שווה לבדוק אם כבר הונפק לפרויקט היתר בנייה ואם יש עוד זמן להגיש התנגדות לתוכנית או להיתר (התנגדות להיתר – הליך שונה שעליו תוכלו לקרוא במדריך נפרד).

בשלב זה חשוב להגיד שני דברים:

1. 1. היכולת לבטל תוכנית לחלוטין בשלב ההתנגדויות או לשנות אותה שינוי משמעותי מוגבלת מאוד ולרוב על סף הבלתי אפשרית. אך הסיכוי להשפיע על תוכניות עולה ככל שהמאבק בה או ההתערבות נגדה מתחילים בשלבים מוקדמים של התכנון, גם אם לא בהתאם להליכים או לאמצעים משפטיים, הרבה לפני ההתנגדויות (ראה שאלות ותשובות בסוף).
   2. אם גילינו על התוכנית בשלב שבו האתר כבר מגודר והטרקטורים עובדים בשטח – מדובר בפרויקט שכבר קיבל היתר או לקראת קבלת היתר, מה שאומר ששלב ההתנגדויות עבר ושאיחרנו את המועד.
   עוד נקודה חשובה היא זאת: תקופת ההתנגדות מוגבלת בזמן. מדובר בחודשיים בלבד שבמסגרתם ניתן להגיש את ההתנגדות למוסדות התכנון.

גיליתי שהופקדה תוכנית העלולה לפגוע בי, מה עליי לעשות?

1. בתחתית המסמך המתאר את הפקדת התוכנית (מודעה בעיתון או שלט במקום) מצוין לרוב המועד להגשת ההתנגדות (או מועד הפרסום, שממנו יש לספור 60 יום) והמקום שבו ניתן לעיין בתוכנית הרלוונטית ולצלם אותה. מאחר שהחוק קובע חודשיים בלבד להגשת התנגדויות, יש לפעול במהירות לקבלת העתק מהתוכנית על כלל מסמכיה (התקנון, התשריט ונספחי התוכנית). על פי עיון בתוכנית ניתן יהיה להבין את התכנון המוצע ואת האופן שבו היא עלולה להשפיע עליי או לפגוע בי, וכך לדרוש את השינויים המבוקשים במצב התכנוני המוצע בה. מאחר שאת התוכנית עורכים אנשי מקצוע היא לעתים כתובה בשפה מקצועית שאינה מובנת למי שאינו בקיא בתחום התכנון. על כן מומלץ להיעזר באנשי מקצוע הבקיאים בתחום, כגון עורכי דין המתמחים בתכנון ובבנייה, אדריכלים או שמאים, שיוכלו להעריך את השלכותיה האפשריות.

הליך הכנת ההתנגדות

1. התנגדות היא מסמך כתוב ובו המתנגדים מפרטים ומסבירים את הטעמים להתנגדותם לתוכנית. כדאי לשים לב: בשלב הכנת ההתנגדות מומלץ לבחון בדקדקנות את כלל מסמכי התוכנית (תקנון, תשריט, נספחים) ולוודא שהם תואמים זה לזה ומציגים תמונה תכנונית ברורה.

1. אין נוסח סטנדרטי להתנגדות, והיא אינה חייבת להיות מנוסחת בידי מתכננים, אדריכלים או עורכי דין. עם זאת, וככל הניתן, מומלץ להיעזר בעורך דין בניסוחה. בהיעדר עורך דין, יש לנסחה באופן ענייני ככל הניתן ולתאר תיאור ברור ונהיר את העניינים האלו: העניין של המתנגד בקרקע שעליה חלה התוכנית, העובדות הנדרשות לעניין והפגיעה הצפויה מהתוכנית. יש לבקש זימון להצגת טיעוני ההתנגדות בעל פה. לכל התנגדות, גם לזו שלא ערך עורך דין, יש לצרף תצהיר חתום ומאומת בידי עורך דין.

מה כולל מסמך ההתנגדות?

1. על ההתנגדות לכלול את פרטי המתנגדים, את שמותיהם המלאים, את מספרי תעודות הזהות שלהם, את כתובותיהם ואת מספרי הטלפון, את העניין שלהם בקרקע, את הפגיעה הצפויה להם בשל התוכנית ואת כלל נימוקי ההתנגדות. מומלץ להציג במפורש את דרישות המתנגדים: האם לדחות את התוכנית על הסף, לבטל הוראות מסוימות בה – ואילו הוראות – להוסיף לה הוראות – ומה הן יגידו – או לבצע בה תיקונים מסוימים שיתוארו בכתב ההתנגדות? ככל שהטענות יותר ספציפיות ומפורטות, גדל הסיכוי שהן יקבלו התייחסות מדוקדקת; ובמקרה שיש למתנגדים הצעה חלופית עדיפה, כדאי מאוד להציגה.

1. על ההתנגדות להיות מלווה בתצהיר חתום בידי עורך דין, המאמת את העובדות שעליהן היא מסתמכת. לפי הצורך ניתן לצרף לה חוות דעת מקצועיות (למשל, לענייני רעש או תנועה) לתמיכה בנימוקי ההתנגדות ובשינויים המבוקשים בתוכנית.

מתי יש להגיש את ההתנגדות וכיצד?

1. את ההתנגדות יש להגיש חודשיים לאחר פרסום ההודעה על הפקדת התוכנית, חתומה ומאומתת בתצהיר, בכמה העתקים (לחברי הוועדה השונים), למוסד התכנון שבו הופקדה התוכנית ולוועדות הכפופות לה על פי הצורך כמפורט בחוק. על פי התקנות הרלוונטיות, מדובר ב-4 עותקים נפרדים.

1. חשוב לוודא קבלת חותמת "נתקבל" על ההתנגדות, כתיעוד להגשתה. לאחר הגשת ההתנגדות ניתן לעיין בהתנגדויות נוספות שהוגשו, במידה והוגשו. עיון זה יתאפשר באתר מינהל התכנון במקרה וההתנגדות עלתה לרשת, אולם לעיתים ההתנגדויות יעלו לרשת רק לאחר תום תקופת ההתנגדויות. דרך נוספת היא לגשת למשרדי הוועדה הרלוונטית ולעיין ולצלם את ההתנגדויות בשעות קבלת הקהל. עוד דבר שחשבו לדעת, הגשת ההתנגדות יכולה להיעשות רק בצורה ידנית (דף נייר שמוגש למזכירת הוועדה בשעות קבלת הקהל) ולא באמצעות דוא"ל. במינהל התכנון מסבירים כי נכון להיום (אוקטובר 2019) חלק מהוועדות מתחילות לעבור גם להגשה מקוונת ובעתיד הדבר יתאפשר באמצעות טופס מקוון. עם זאת, נכון לסוף 2019, התנגדות עדיין צריכה להיות מוגשת פיזית.

השלב הבא: דיון בהתנגדויות

לאחר סיום תקופת ההפקדה מוסד התכנון שבסמכותו לאשר את התוכנית עורך דיון מרוכז בהתנגדויות שהוגשו לו. לדיון המתנגדים מוזמנים כדי להשמיע את טענותיהם בעל פה, ויזמי התוכנית רשאים להגיב על ההתנגדויות שהעלו המתנגדים. בתום ההליך מוסד התכנון מוסמך לקבל אחת משלוש החלטות:

1. לדחות את ההתנגדויות (ולהורות על אישור התוכני
2. לקבל את ההתנגדויות במלואן ולדחות את התוכנית.
3. לקבל את ההתנגדויות באופן חלקי ולהורות על תיקון התוכנית ועל הכנסת שינויים בה (לאחר הכנסת השינויים תאושר התוכנית, אלא אם מדובר בתיקונים מרחיקי לכת, בהתאם לתנאים הקבועים בחוק, ואז ייתכן שיתקיים הליך התנגדויות נוסף).

חשוב לציין כי מוסד תכנון רשאי שלא להזמין את כלל המתנגדים לדיון, ועל כן חשוב להקפיד לברר את מועד הדיון ואת תוצאותיו כדי לאפשר הגשת עררים במידת הצורך. עוד נקודה חשובה שיש לתת עליה את הדעת: החוק קובע כי אם מוצא מוסד התכנון שההתנגדות לתוכנית מוצדקת, רשאי מוסד התכנון לחייב את היזם לשלם למתנגדים את הוצאות ההליך. אך אם מוצא מוסד התכנון כי ההתנגדות לא הוגשה בתום לב, או שהיא טורדנית וקנטרנית, רשאי הוא לחייב את המתנגדים בתשלום הוצאות ההליך ליזם. עם זאת, לרוב מוסדות התכנון לא מחייבים בהוצאות.

מה ניתן לעשות במקרה שההתנגדות נדחתה?
על דחיית התנגדות ניתן להגיש ערר 15 יום מיום שנודע למתנגד על החלטת הוועדה לדחות את התנגדותו. בתוכנית בסמכות מקומית זכות הערר מוקנית, והערר יוגש לוועדת הערר המחוזית. בתוכנית בסמכות מחוזית יש לבקש רשות ערעור. בהינתן הרשות, יוגש הערר למועצה הארצית לתכנון ולבנייה. על דחייה של בקשת רשות לערעור ניתן לפנות לבית המשפט לעניינים מינהליים. בתי המשפט אינם נוהגים לשים עצמם בנעלי מוסדות התכנון ולא יידרשו לשיקולים תכנוניים אלא לשיקולים משפטיים ולפגמים שייתכן שנפלו בהליכי אישור התוכנית (למשל, אם פרסום התוכנית להפקדה לא נעשה כדין). כלומר – כדי לערער על התנגדות, אין די בחזרה על הטיעונים התכנוניים שהובילו להגשתה, ונדרשות טענות משפטיות נוספות.